Çok katlı konut projeleri, toplu yaşam alanları ve geniş siteler, sundukları modern imkanların yanı sıra yüzlerce insanın ortak bir ekosistemi paylaşmasından dolayı ciddi bir afet yönetim disiplini gerektirmektedir. Bu ortak yaşam alanlarında karşılaşılabilecek en yıkıcı risklerden biri olan yangın felaketi, sadece bireysel önlemlerle sınırlandırılamayacak kadar büyük ve yapısal bir savunma zinciri kurulmasını zorunlu kılar. Apartman ve sitelerde aktif ve pasif yangın güvenliği önlemlerinin eksiksiz alınması, kurulu sistemlerin çalışır durumda tutulması ve yasal standartların karşılanması süreçlerinde sorumluluğun hukuken kimde olduğu sorusu, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de ilgili afet yönetmelikleri kapsamında açıkça tanımlanmıştır.
 

Toplu yaşam alanlarında yangın güvenliği, tek bir dairenin sınırlarını aşan ve binanın tüm ortak alanlarını sarmalayan kolektif bir sorumluluk alanıdır. Çatılardan bodrum katlarındaki otoparklara, sığınaklardan tesisat şaftlarına kadar her bölge, olası bir yangının yayılma hızını doğrudan etkiler. Bu nedenle, yasal mevzuatlar çerçevesinde sorumlulukların doğru paylaştırılması ve bu sorumlulukların kağıt üzerinde kalmayıp sahada aktif olarak denetlenmesi, afetlere karşı dirençli binalar inşa etmenin en somut adımıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik Kapsamında Yasal Sorumlu

Apartman ve sitelerde yangın güvenliği önlemlerinin alınması ve takibinde yasal olarak birinci derece sorumlu merci, bina veya site yönetimidir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu, sitenin veya binanın yönetimini yürütmek üzere bir yönetici veya yönetim kurulu atar. Bu atama ile birlikte yönetim, binanın ortak alanlarının bakımı, korunması ve güvenli tutulmasıyla ilgili tüm yasal ve idari yetkileri devralmış olur. Dolayısıyla, ortak alanlarda yer alan yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımları, yangın algılama ve ihbar sistemlerinin çalışır durumda tutulması, acil kaçış yönlendirme tabelalarının montajı ve yangın merdivenlerinin sürekli açık ve güvenli bulundurulması doğrudan site yönetiminin asli görevleri arasındadır.

Bununla birlikte, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümleri de yangın güvenliği önlemlerinin alınmasında bina yöneticilerini veya yönetim kurullarını doğrudan muhatap kabul eder. Yönetmelik, binalardaki acil durum planlarının hazırlanmasını, tahliye simülasyonlarının organize edilmesini ve senede en az bir kez yapılması zorunlu olan yangın söndürme ve tahliye tatbikatlarının düzenlenmesini yönetimin sorumluluğuna vermiştir. Yönetimin bu sorumlulukları ihmal etmesi veya bütçe yetersizliği gibi gerekçelerle ertelemesi, olası bir yangın felaketinde ortaya çıkacak can ve mal kayıplarında yöneticilerin cezai ve hukuki olarak doğrudan sorumlu tutulmalarına yol açar.

Kat Maliklerinin (Ev Sahiplerinin) Bireysel ve Yapısal Sorumluluk Sınırları

Yasal olarak ortak alanların sorumluluğu site yönetiminde olsa da, bu durum kat maliklerinin (ev sahiplerinin) yangın güvenliği zincirinden tamamen bağımsız olduğu anlamına gelmez. Kat malikleri, her şeyden önce kendi bağımsız bölümlerinin (dairelerinin) içindeki yangın güvenliğinden doğrudan sorumludur. Daire içindeki elektrik tesisatının standartlara uygun tutulması, kombi ve ocak gibi gazlı cihazların periyodik bakımlarının yaptırılması ve ev içinde yangın riski oluşturabilecek kimyasal veya yanıcı maddelerin güvenli depolanması kat malikinin bireysel yükümlülüğüdür.

Ayrıca yapısal düzeyde, kat malikleri kurulu sitenin ortak alanlarındaki eksik yangın sistemlerinin kurulması veya mevcut sistemlerin yenilenmesi için gerekli olan bütçeyi (demirbaş yatırım payını) karşılamakla mükelleftir. Yönetim, binanın yangın tesisatını yenilemek veya yangın kapılarını standartlara uygun hale getirmek için olağanüstü ortak gider bütçesi açıkladığında, kat malikleri arsa payları oranında bu finansal yüke katlanmak zorundadır. Kiracılar ise sadece daire içindeki olağan kullanım kaynaklı risklerden sorumlu olup, binanın ortak alanlarındaki yapısal yangın tesisatı kurulum ve yenileme masraflarından hukuken sorumlu tutulamazlar.

 

Apartman ve sitelerde yangın güvenliği önlemlerini alma sorumluluğu, Bina Yönetimi (Yönetici veya Yönetim Kurulu) ve Kat Maliklerinin (Ev Sahipleri) ortak yükümlülüğündedir ancak sorumluluk alanları farklıdır.

Bu konudaki temel yasal dayanaklar şunlardır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik

İşte sorumlulukların detaylı dağılımı:

1. Bina Yönetiminin (Yönetici/Yönetim Kurulu) Sorumlulukları

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'in 124. maddesine göre, bina, tesis ve işletmelerde yangın güvenliğinden sahip veya yöneticiler sorumludur. Apartman ve sitelerde bu görev yöneticidedir.

Yöneticinin temel görevleri şunlardır:

• Ortak Alanların Güvenliği: Yangın merdivenleri, koridorlar, sığınaklar ve çatı araları gibi ortak alanlarda yangın riskini artıracak parlayıcı/patlayıcı madde bulundurulmamasını sağlamak.

• Kaçış Yollarının Açık Tutulması: Yangın merdivenleri ve kaçış yollarının her zaman boş, engelsiz ve kapılarının içeriden kilitlenmemiş durumda olmasını garanti etmek. (Bu alanlara eşya koymak yasaktır).

• Ekipman Tedariği ve Bakımı: Yangın söndürme tüpleri, yangın dolapları, alarm sistemleri, acil aydınlatma ve yönlendirme levhalarını bulundurmak ve bunların periyodik bakımlarını (yılda en az bir kez) yetkili firmalara yaptırmak.

• Acil Durum Ekipleri ve Eğitim: Yönetmelik kapsamında zorunlu olan binalarda söndürme, kurtarma, koruma ve ilk yardım ekiplerini kurmak, bu ekiplerin eğitimini ve yılda en az bir kez yangın tatbikatı yapılmasını sağlamak.

• Bakım ve Denetim: Elektrik tesisatı, kalorifer kazanları ve bacaların periyodik temizlik ve bakımlarını yaptırmak.

• Uyarılarda Bulunmak: Bina sakinlerini yangın önlemleri konusunda bilgilendirmek ve uyarı afişlerini asmak.

2. Kat Maliklerinin (Ev Sahipleri) ve Sakinlerin Sorumlulukları

KMK'nın 18. ve 19. maddelerine göre, kat malikleri ana gayrimenkulün bakımını ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür ve birbirlerini rahatsız etmemekle sorumludur.

Kat malikleri ve bina sakinlerinin görevleri şunlardır:

• Kendi Dairesinin Güvenliği: Bağımsız bölümünde (daire içinde) yangına sebebiyet verebilecek ihmallerden kaçınmak (elektrik tesisatı, ocak, sigara vb.). Daire içinde çıkan bir yangından ve bu yangının komşulara verdiği zarardan kusuru oranında sorumludur.

• Ortak Alanların İşgal Edilmemesi: Kendi koridor alanına veya yangın merdiveni holüne bisiklet, dolap gibi kaçışı engelleyecek eşya koymamak.

• Yönetimin Kararlarına Uymak: Yangın güvenliği için alınan yönetim kurulu kararlarına uymak ve alınan önlemler için gerekli giderlere (aidat veya ek bütçe) arsa payı oranında katılmak.

• Ekipmanları Korumak: Bina ortak alanlarındaki yangın tüpü, hortum veya alarm gibi ekipmanlara zarar vermemek.

Sonuç Olarak:

Bir apartmanda veya sitede yangın güvenliği sistemlerinin (tüpler, alarmlar, merdivenler) kurulması, bakımı ve yasal denetim sürecinin yürütülmesi yöneticinin aktif görevidir. Bina sakinleri ise kendi dairelerinde önlem almak ve ortak alanların güvenliğini bozacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür.

Yangın Danışmanı Murtaza Yiya’nın "Evrak Üzerindeki Güvenlik" ve Yönetici İhmalleri Üzerine Analizleri

Toplu konutlarda yangın riski analizleri, site yönetimlerinin yasal uygunluk denetimleri ve acil durum tahliye senaryoları tasarımlarında geniş saha tecrübesine sahip olan Yangın Danışmanı Murtaza Yiya, apartman ve site yönetimlerinin en büyük hatasının yangın güvenliğini sadece yasal denetimlerden geçmek için hazırlanan "evrak süreçleri" olarak görmesi olduğunu belirtmektedir. Sahadaki yönetimsel ihmallerin kriz anındaki bedelini değerlendiren Murtaza Yiya, şu teknik uyarılarda bulunmaktadır:

"Saha denetimlerimizde site yönetimlerinin arşivlerinde her şeyin kusursuz göründüğünü tespit ediyoruz. Acil durum planları hazır, yangın tüplerinin dolum faturaları dosyalanmış, tatbikat belgeleri imzalanmış. Ancak binaya çıkıp fiziki kontrol yaptığımızda dehşet verici bir tabloyla karşılaşıyoruz. Yangın merdivenlerinin kapıları kilitli veya önüne kullanılmayan eski eşyalar, bebek arabaları yığılmış durumda. Yangın dolaplarının içindeki hortumlar çürümüş, vanaları paslanmış. Adresli yangın algılama paneli sürekli hata verdiği için teknik servis çağırmak yerine panel tamamen sessize alınmış. Bir apartman yöneticisi, 'Yönetmelik gereği yangın tüplerini doldurduk, gerisine bütçemiz yetmiyor' diyerek sorumluluktan kaçamaz. Yangın sistemleri bir bütündür ve yaşayan mekanizmalardır. Olası bir faciada kilitli olan o yangın kapısı yüzünden tek bir kişi bile dumandan boğulsa, savcılığın ilk tutuklayacağı kişi o evrakları imzalayan bina yöneticisidir. Yönetimler, yangın güvenliğini bir aidat yükü veya angarya olarak görmeyi bırakmalıdır. Apartman bütçesi oluşturulurken, yangın sistemlerinin aylık ve yıllık teknik bakım hizmetleri tıpkı asansör bakımları gibi zorunlu ve birinci öncelikli gider kalemi olarak tanımlanmalıdır. Güvenlik, ihmal edildiği ilk saniyede felakete dönüşür."

Ortak Alanların Kullanım Disiplini ve Tahliye Yollarının Güvenliği

Apartman ve site yönetimlerinin yangın güvenliği kapsamında en çok zorlandığı ve yasal olarak doğrudan sorumlu olduğu konulardan biri de ortak alanların kullanım disiplininin sağlanmasıdır. Yangın anında binanın en kritik kaçış yolları olan kat holleri, merdiven boşlukları ve yangın güvenlik holleri hiçbir şekilde daire sakinlerinin kişisel eşyalarıyla işgal edilmemelidir. Yönetim, ortak alanlarda yangın güvenliğini tehlikeye sokacak her türlü eşyanın (bisikletler, ayakkabılıklar, eski dolaplar, çöp kovaları) kaldırılması konusunda katı kurallar koymak ve bu kuralları tavizsiz uygulamakla yükümlüdür.

Aynı zamanda, otopark yönetimi de yangın güvenliğinin önemli bir parçasıdır. Yangın hidratlarının (itfaiye su alma ağızlarının) önüne araç park edilmesinin engellenmesi, acil durum araçlarının (itfaiye ve ambulans) site içine rahatça girebilmesi için geçiş yollarının sürekli açık tutulması site yönetiminin sorumluluğundadır. Yangın anında itfaiyenin siteye girmesini engelleyen hatalı park edilmiş tek bir araç bile, söndürme ve kurtarma operasyonlarının dakikalarca gecikmesine ve dolayısıyla can kayıplarının artmasına neden olabilir.

Sonuç: Kolektif Güvenlik ve Sürdürülebilir Yönetim Bilinci

Sonuç olarak, apartman ve sitelerde yangın emniyetini sağlamak; yasal çerçevede site yöneticilerine veya yönetim kurullarına yüklenmiş bir idari ve hukuki sorumluluk olmakla birlikte, kat maliklerinin finansal desteği ve tüm bina sakinlerinin kurallara uymasıyla tamamlanan kolektif bir süreçtir. Yangın Danışmanı Murtaza Yiya'nın da önemle belirttiği üzere, yangın güvenliğini sadece kağıt üzerindeki evraklarla geçiştirmek, olası bir afet anında yöneticileri çok ağır hukuki ve cezai sorumluluklar altında bırakmaktadır. Doğru ve güvenli bir yaşam alanı kurmanın yolu; sitelerde periyodik yangın sistemi bakımlarına bütçede her zaman öncelik tanımak, tahliye yollarını sürekli açık ve çalışır durumda tutmak ve tüm bina sakinlerini düzenli tatbikatlarla bilinçlendirmektir. Unutulmamalıdır ki, yangın önlemleri bir masraf kalemi değil, ortak yaşam alanlarımızda huzurlu ve güvenli bir geleceği saniyeler içinde kurtarmanın en sarsılmaz teminatıdır.